龙湖熙上三大猜想验证，以及意外

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大家好，我是表姐。

 

去年年底北京三批次土拍，龙湖+京能拿下管庄地块之后，销冠100非常关注地块的动态走向。

 

一方面是因为朝阳东广渠路那边，很久没有地块出让；另一方面是因为好奇龙湖会做一个什么产品出来。

 

读者们知道，表姐总是会对龙湖多在意一些。

 

年初的时候，销冠100团队对地块的产品规划做了三大猜想，如今复盘，户型的产品定位是猜准了。

 

但让表姐没想到的是，龙湖熙上110㎡户型做了四居规划，并且得房率能到81%。

 

仔细分析过户型之后，平心而论，龙湖熙上的110㎡四居做得还是蛮极致的，同行小伙伴们作业可以抄起来了。

 

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其实，早两年之前，北京也曾经出现过小面积四居「神户型」，那时热度很高的X时代，四居户型也能控到110㎡左右。

 

甚至有更极致的项目，四居户型面积能控到104㎡，知道的亲们，可以把项目名字刷到评论区。

不过，那时候的神户型四居，完全是靠拓展面积完成设计闭环，在北京严控「潜伏设计」以及规范调整后，这条路就被堵死了。

 

大家应该有一个明显感受：那就是这两年北京新房的得房率在下降。

 

销冠100团队还专门写文探讨过这个问题，戳链接复习得房率为什么普遍在下降?

 

估计房企们的也都在适应新的政策环境，所以你会发现，北京集中供地以来的新房项目，四居户型普遍在120㎡以上。

 

能做到118㎡左右的四居都算是优秀选手，而像110㎡左右面积段普遍会做三居。

表姐猜测，并不是房企们不是不想去做110㎡四居，而是在目前的情况下，既要保证舒适度，又要实现110㎡的面积段，实操难度太大。

 

估计龙湖也啃了不少硬骨头。

 

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表姐查了下，龙湖熙上地块容积率2.2，限高45米，普通做法简单点，就做成十二三层的小高层了事。

 

但龙湖是做了思考和取舍的。

 

首先，在整个社区排布上，龙湖将东西向楼栋用足限高，做成15层的小高层。

 

因为紧邻月牙河公园，这部分东西向楼栋反而具备了独特的观景优势，也算是把地块先天条件用到了极致。

 

这样一来，不仅社区内部能保证低密，楼间距和景观规划也会有空间上的保障。

 

所以，熙上才能将南北向的楼栋全部规划成5到9层的洋房。

大家都知道，在多层住宅中洋房得房率普遍偏高，即便不包含飘窗，熙上110㎡四居得房率也能达到81%。

 

什么概念呢？假设得房率在75%左右的话，要达到熙上110㎡的套内水平，建筑面积就要到120㎡左右了。

 

据说，当时为了搞出这版总图，龙湖的设计团队没少加班，连设计院的小伙伴都有点顶不住了。

 

其次，在户型的选择上，熙上110㎡户型是经典的四叶草结构，这点不难理解，空间利用效率最高嘛。

ps：当然在这个基础上还能再产生变化，但主流基本上是这三款。

 

但在LDK空间关系的处理上，龙湖熙上却坚定地选择了LDK餐客厨中轴对位，这里面龙湖是有小心思的。

表姐猜测，主要的目的应该有两个：

 

第一，从视觉效果上延伸餐客空间的尺度感。表姐算了下，熙上110㎡餐客面积约为27.5㎡，这在110㎡面积段中已经相当出色。

 

但如果算上厨房则在35㎡以上，等于厨房空间拉伸LDK的尺度感和通透性。

 

第二，实现餐-客-厨空间的动线最优。只有LDK中轴对位，厨房到餐客厅的物理距离，以及社交距离才是最短的。

 

如果在厨房做饭时需要家人帮忙，隔着推拉门跟家人打个招呼就行了。

 

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并且，熙上LDK中轴对位的设计，也并没有放弃对可变空间的探索。

 

在过往LDK厨房偏置的案例中，常常会带来一个优势，就是北向次卧的可变性，但龙湖熙上提供的是另外一版方案。

仔细看户型图，表姐用红色虚线框出来的位置，如果需要，那里其实可以再加一扇卧室门，把北向次卧+主卧改造主人的套房空间。

 

主卧套房+书房，豪宅范儿和仪式感一下就冒出来了，这也是表姐个人特别喜欢的一个改动。

 

如果人多，110㎡四居四个卧室完全够用，如果人少则可以改成三居，重要的是不需要投入太多时间和精力。

 

现在不少新房都是精装交付，后期改造如果需要打掉墙体，其实是件很麻烦的事情，但熙上只要加一个卧室门就好啦。

 

当然，类似的小惊喜还有很多。比如，你会发现，熙上110㎡四居，在确保南向卧室尺度的同时，也很注意北向卧室的实用性。

 

至少在放下一张1.5米单人床的同时，能额外放下一组床头柜和一组衣柜或者书桌。

 

懂行的人会知道，这里面龙湖对尺寸的运用，几乎是厘米级的拿捏。（ps：这段可以私聊）

 

而主卧套房，除了能放下1.8米的双人床，还能再塞进去两组床头柜和一组「L」型衣柜。

再比如，深「U」厨房的尺度也很给力，两个人同时在厨房做饭，空间很宽裕，而且可以放下双开门的大冰箱。

 

5.45米超长的电视背景墙，让餐客厅的空间更加完整，入户玄关的布局也符合当下疫情进门先洗手的生活习惯。

表姐知道，这些设计细节，单拿出来或许不算什么，但同时出现在一款户型上，却不是那么简单就能做到的。

 

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更不简单的是，熙上不止110㎡户型能打，85㎡三居和95㎡三居表现同样优秀。

 

不仅有和110㎡户型同款的深「U」厨房，在LDK的处理上，也延续一贯的餐客厨空间对位或者餐厨空间对位。

尤其是85㎡三居，如果你看过的户型够多，就会发现类似结构类似面积的户型，很难像熙上一样同时做到：

 

1、入户有对景玄关墙；2、深「U」厨房+双开门冰箱；3、餐厅与厨房的空间对位。

 

据说，龙湖的这个85㎡三居，被揪着优化过好多次，直到定方案的前一刻，设计团队还在玄关处抠了一组柜子出来。

 

也正是有这股劲儿，熙上95㎡三居户型才能做到270°、无柱转角飘窗，并且整体开窗面达到了惊人的7.5米。

而之前表姐看过的类似项目，转角飘窗要么有承重柱，要么开窗面不够大，很难做得像龙湖熙上这么极致。

 

结构设计师绝对掉了不少头发。但辛苦没有白费，样板间展示效果相当不错，大家一定要去看看呀。销冠100

责任编辑： 齐治平