建发路子野,敢猛扎自己大腿,也是有原因的 | 公司观察 ㊵

来源: 销冠智库
昨天有伙伴爆料,不要和建发比,他们家玩法不一样,中海、招商、华润、金茂、首开都要防着点(为了保护线人,所有资料都是来自官方公司信息)。
昨天有伙伴爆料,不要和建发比,他们家玩法不一样,中海、招商、华润、金茂、首开都要防着点(为了保护线人,所有资料都是来自官方公司信息)
 
啥叫玩法不一样?
 
小伙伴说:建发路子太野,财务诉求低,决定了扎大腿式操盘
 
来看一下建发股份去年的财报,它家房地产住宅的毛利润率只有14.81%,换成华润、中海,高管全都要下课。
 
但是要看跟谁比。在建发集团内部,这就是喜报。
 
他们家主营业务业务的毛利润率只有1.49%。跟主营业务1.49%的毛利润率比,住宅毛利润率14.81%,绝对是建发集团优等生。
 
所以,集团开大会,建发地产都要做前排,他们贡献了利润,维持了建发股份的脸面和尊严。即便是去年增收不增利,毛利润率减少1.29%,依然要开会坐前排。
 
小表妹哭笑不得:在建发做地产,幸福感原来这么强啊!
 
去年中海的净利润率是17.78%(毛利润率30.5%),华润净利润率19.2%(毛利润率23.7%)建发的住宅毛利润率14.81%,不及中海和华润的净利润率。
 
小伙伴说,财务考核逻辑决定操盘逻辑,不是说建发操盘水平不行,压根儿人家就没有扛这么高指标。
 
比如朝阳崔各庄三兄弟,本来华润和招商想搏一把,在好地段做好产品,没想到建发养云直接低价甩货,招商操盘的龙樾合玺、华润操盘的和光悦府直接蒙圈,一开始就很被动。
 
小表妹也感觉,建发是刚需盘的打法,你做改善盘,也要跟进肯定拼不过人家嘛。毛利率即便在10%,建发做梦都能笑醒,人家凭什么跟你拼产品?
 
上周小表妹复盘建发养云的操盘思路,还不知道这些背后的秘密,对建发养云印象里只有两个词:高渠道费、低价
 
根据最新的网签统计,建发养云的网签均价是7.06w/m²,和光悦府8.78w/m²,龙樾合玺8.86w/m²
 
贴身竞品,1m²便宜至少1w块钱,这在北京的操盘史上,从来没有过,建发做到了。
 
这很像香港电影里一幕:有一位大哥拿着把刀,扎了自己大腿一刀,问服不服;不服再扎一刀,直到让你服为止。
 
一位销售小伙伴告诉小表妹,建发还是很聪明的,什么也不说,扮猪吃老虎,没想到建发的价格战非常立体,不仅卖得便宜,渠道费也高,从头到尾只做不说,
 
在北京做项目长了,难免天真了。
 
也有小伙伴说,以后再碰到建发,要么把产品档次拉开,要么就要比建发更狠,他家所到之处,寸草不生。
 
据爆料的小伙伴说,建发接下来会更狠,操盘的财务考核可能更低到没边。
 
推测的依据是,建发早些年布局都是三线城市,二线都很少,现在库存压力太大,玩法可能更残暴。
 
小表妹看了建发财报,这些年拿地布局不太理想,可售项目中三线城市及以下城市占比是47.87%,去化压力非常大。
 
但是建发拿地持续很疯狂,沿袭闽人的江湖气质。2020年投资是1293亿,同比增长103.94%;截至去年三季度,投资1741.66亿,新开工面积是2020年的2.08倍。
 
谁说只有泰禾、融信猛,国企建发也同样很拼命。
 
但是当前的市场环境下,216个在建项目同时在推,销售压力山大。财报上说,建发到去年三季度,有216个项目在建项目,总投资4729.68亿;存货(主要是已完工商品房和在建商品房)占到总资产的70.66%。
 
按官方口径是:以2020年销售情况,剩余货值能卖4年。
 
按道理讲,这么大的库存压力,建发来北京应该找别人玩才对。截至去年三季度,建发少数股东权益占到57.12%,也是合伙抬轿子。
 
其实到了北京以后,开始单打独斗,用价格战斗狠逞勇。
 
进京第一个项目长安和玺,是找了融创,但它占股51%,是大股东但不操盘。第二个项目建发养云就自己上手了,标准的AK47式步枪狙击战术,盯准竞品打伏击。
 
第三个项目建发珺和府,估计也是同样的操盘思路,如果没有竞品也不掩饰,直接甩货跑量的操盘手法。
 
爆料的小伙伴说,下次再碰到建发,就要小心了销冠100

责任编辑: 齐治平

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