北京楼市2022重点投资报告（丰台河西篇）.pdf丨规划解读系列⑥

来源：销冠智库

2022-04-29

在2022年300个市级重点工程中，丰台河西板块居然逆袭了，拿下5个重点工程（首都商务区2个，丰台科技园1个，丽泽金融商务区4个）。北京园博数字经济产业园就在中关村丰园西区的一期。

这也打破了丰台2035分区规划的江湖座次表，很有想象力：

首都商务区>丰台科技园>丽泽金融商务区>卢沟桥国家文化公园

上面这张图，实际也是丰台的鄙视链，沿南中轴依次势弱，丰台区今年要优先发展河西，是不是出乎很多人意外，当然也包括吹雪。

在政府的官文件里，河西其实摆在很高的位置，仅次于南中轴，处于二次重点地区。在下面这张图里，河西的野心昭然若揭。

草蛇灰线之下，有一个细节同样泄密了丰台区的河西意志。

在今年的土地供应餐桌上，总共有10道大餐。河西一口气供了三宗地（张家坟棚改项目、2块东河沿村B区棚改项目）。丰台特意把河西的三块地摆在前三位，也是最显眼的位置。

但是，市场的意志也是显威。

在拿地8个月后，位于丰台河西太子峪路的西山金茂府，签约34套，网签率只有3.43%。

在一批次网签率卖惨大赛中，西山金茂府已经算是勉强及格，同处河西板块的熙悦睛翠至今没有网签。

想起去年上半年颐和金茂府和香山金茂府在西山的争奇斗艳，再来看西山金茂府和学府壹号院，不禁感叹，选择即命运。

如果按金茂内部的开盘考核指标，西山金茂府的首开率显然不达标。但是，这已经是最好的结果了，参照物就是熙悦睛翠。

当政府意志PK市场意志，不能凭一时输赢下结论。河山对丰台，类似山后对海淀，需要时间来沉淀规划。

下面两张图分别代表丰台河区的雄心壮志。

将两张图重叠放置，我们发现两个现象：

丰台区希望再次复制中关村丰台园的奇迹，一口气在河西摆放了两个丰台园，这是产业布局。

（上文图表中的重点工程北京园博数字经济产业园就在中关村丰园西区的一期。）
同时，河西也在官方文件里规划了两座高品质生活区。这是各区规划文件里，很罕见的住宅配套暗示。

河西的规划，其实就是人随功能走，人随产业走。

丰台区搞产业还是有两把刷子的。中关村丰台园经过20年的发展，已经是海淀之外的头牌，也是丰台曾经的大Boss（后来，丰台园和丽泽商务区并列丰台两大天花板）。

但是，丰台科技园的产业红利，被哪些人蚕食了?

上面这张图来自地铁规划建设观察，大量人流从房山上了地铁（长阳上车人流量最多），在丰台科技园分流，绝大部上班族保留在了丰台科技园。

这是非常理想的职住平衡模型：从长阳上车，到丰台科技园，只需要15分钟。

房山笑了，丰台却欲哭无泪。

丰台科技园是金蛋，产业人口同样也是金蛋。这也是一种无声的痛和尴尬—产业人口的住宅消费被房山抢走了。

更大的隐患是，倘若房山发展类似丰台科技园产业，不会用再为产业人口发愁，人才就在家门口。

肥水不流外人田。比如海淀在靠近回天地区附近，又建设了东升科技园，也是同样的考量。

假如把长阳的通勤人口置换，丰台就可以放心睡大觉了。

所以，地处河西的丰台科技园1期和2期横空出世。不仅仅要打造丰台新的经济增长点，还要把丰台的根留住，要让产业人口在河西买房，住下来。

这也是西山金茂府的拿地逻辑。金茂在亦庄金茂悦的成功，更加笃定河西的远大前程。

单单从河西的小环境来说，从河西的道路网看，河西颇有亦庄当年的神韵，内部路网规划和建设有模有样。

但是，永定河相隔，河西的轨道交通几乎是一片空白。

这是河西的致命硬伤，也是房山生存和发展的窗口机会。

根据地铁修建规律，居住人口达到20w，才会考虑修建地铁。河西有23万人口，但是太分散了，零零散散分布在张郭庄、长辛店、云岗-王佐等村镇。

所以，北京市规自委的态度一直很鲜明：

丰台河西的开发强度和人口指标满足不了地铁修建要求。

丰台区和规自委因为河西修地铁，拉磨式交流很多年，最终无疾而终。河西修地铁剧情的实质性逆转，没有官方信源披露。

从丰台官网的信源推测，最迟大约在去年3月份左右有了转机。但是，河西地铁14号线西延线规划却一波三折，网上各种分析版本都有。

事后推测，西山金茂府和熙悦睛翠，极有可能拿到准确的河西地铁情报，才敢在丰台河西落子。

下图就是西山金茂府和熙悦睛翠到14号线的精准直线距离，西山金茂府距离后吕村站320米，熙悦睛翠距离张郭庄站600米。

但是，两个项目又各有千秋。

西山金茂府坐落在河西区规划的高品质生活区板块。

熙悦睛翠距离城区更近，向西少走两站路，而且距离中关材丰台园西1区更近。

如果论产品力和板块，吹雪会选西山金茂府；如果论距离产业园区和城区距离，吹雪会选择熙悦睛翠。各有利弊，不作推荐，买房人独立思考。

图片来源：丰台区2022年土地推介手册

在河西14号线之上，再加上房山线通勤路线图，河西打劫意图已经了然。

但是，为什么西山金茂府和熙悦睛翠网签不及预期，除了市场以及产品原因，吹雪的推测是：

14号西延线通车时间不确定。

下图是来自地铁规划观察的地铁通车时间表。

在这张地铁通车时间表里，到2025年前，14号西延线都没有排上队，时间让所有人都没有了耐心。

但是，14号西延线通车时间会不会提前，这也不是没有可能。河西地铁的论战也是经历了两个阶段：

1.能不能修

2.怎么修

现在河西地铁论战进入了第三、四阶段：

3.14号线能不能明确通车时间表；

4.能不能提前通车。

当政府意志碰上市场意志，我们只能交给时间，时间是带刺的玫瑰。

祝福西山金茂府和熙悦睛翠。销冠智库

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责任编辑：齐治平