碧桂园·和世界卖不好,不理解,不接受,杨国强要不要掀桌子? 丨规划解读系列⑪

来源: 销冠智库
上周五去通州副中心看了几个项目,听到了一些坊间八卦传闻,包括通州双限是否取消的争论。具体到项目表现,最让吹雪震撼的是,碧桂园和世界的操盘团队持续动荡,以前销售网签业绩表现不怎么好。
上周五去通州副中心看了几个项目,听到了一些坊间八卦传闻,包括通州双限是否取消的争论。
 
具体到项目表现,最让吹雪震撼的是,碧桂园和世界的操盘团队持续动荡,以前销售网签业绩表现不怎么好。
 
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那能差到什么程度?去年一批次项目中,碧桂园和世界排名倒数第三。一批次成绩该出来溜溜了丨网签倒数排行榜
 
具体原因不知道。副中心从2012年提出,经历规划落地、建设,已经过去10年,今年是通州副中心的红利兑现期。
 
但通州房价低到不如西五环的石景山和门头沟,甚至向房山靠齐,让人情何以堪。
 
固然有通州双限,以及通州辖区跨度较大的种种因素,但吹雪依然不能接受,不能理解,不能原谅。
 
以碧桂园和世界为例,吹雪认为这个成绩是不能被接受的。就是凭借吃已经通车的7号线,也不可能只卖签4套房。
 
要知道,没有世界500强的头衍加持,碧桂园·和世界距离地铁7号线万盛西直线距离不到500m,妥妥的通州地铁盘。
 
就这居然卖不过金地壹街区,也卖不过阳光城和北京城建联合操盘的国誉未来悦。

不算上去环球度假区的滚滚客流,就是在万盛西站挂个牌子,凭借自然来访也不可能只卖出4套房。
 
要说价格,约是5.7w/m²,也算是一批次项目中垫底的价格。更何况项目地处通州副中心,周边自驾路网并非落后。

这个价格就算卖区位、卖万盛西这一站,不卖环球影城概念,也不可能只卖4套房。

 
做一个简单比较,同区域的国誉未来悦卖了94套。而且项目周边的地铁,还只是远期规划,5年内通地铁很难。
 
所以,吹雪完全不接受,不理解,想不通,都是同期拿的地,碧桂园和世界居然只卖了4套?
 
把通州副中心、6环内、环球影城这些利好拿掉,就凭7号线,碧桂园和世界能不能卖,能卖多少?
 
我们先来看一张图。

这张图的制作时间是去年底,出自北京交通发展研究院,有相当高的可信度。
 
这张图告诉我们,住在通州,工作在全北京。
 
住通州的人,除了本地就业,主要在国贸、四惠、望京、管庄,还有亦庄等地上班
 
这是否意味着,通州项目不再是地缘性客户,而是全北京哪儿都有,感觉都是在很有钱地的地方上班。
 
这张图也佐证了去年通州销冠亦庄橡树湾的客群构成。吹雪曾经向亦庄橡树湾的小伙伴请教过。据他们说:
 
虽然有通州限购,但能成为通州销冠,还是要靠全北京帮忙,有海淀的,也有朝阳的,还有石景山的,客户是遍地开花,哪儿都有。
 
还有一张图,也颇有深义:在通州副中心上班的人,也是住在全北京

这是一个积极的信号:
 
在通州上班,未必在通州安家,通州的住宅品质还有提升空间,高品质新盘的地缘性客户,潜在购买占比依然很高。
 
 
下面两张图,也佐证了我们前面的判断。



如果再有环球影城的加持,从去年5月中旬拿地,时间过了9个月,仅仅网签4套房,实在说不过去。
 
下面两张图是去往环城度假区的地铁客流和自驾车客流。滚滚路过碧桂园和世界的客流中,目前只有4位网签客户?

 
还有一批不能忽略的进城上班族,那就是燕郊大军。他们就没有在通州置业的强烈愿望?难道是买不起总价500w的房子?
 
北交院的大数据显示,住在燕郊的上班族中,去往王府井-CBD-四惠片区占比最近30%,其次为副中心区域占比约10%
 
此外,去往望京、亦庄、中关村等地的通勤者也十分显著,均约在5%左右。
 
从上班地点看,这些人买房的支付能力,未必很差。



且不说还有通州副中心、世界500强、环球度假区的加持,碧桂园和世界,到底怎么啦?
 
知道内情的小伙伴,欢迎私信大表姐。销冠智库

责任编辑: 齐治平

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