海淀永丰南地块出让玄机、内幕和交易细节｜瞰地
海淀永丰南注定不会风平浪静。
6月4日，万众瞩目的海淀永丰南地块，以1.5%的低溢价成交这件事大家都知道了。
低溢价成交，放在任何一个区，可能都算不上什么。
但问题，这是在海淀，北京土拍「气场定义者」。
过去一年多以来，海淀土拍，几乎把把触顶，部分还得搭配现房销售。
所以海淀低溢价成交表面背后，就有朋友好奇，难道连海淀都提不动刀了？
又有市场传闻，按照如此溢价来算，海淀永丰南楼面价仅4w+，房地缝差很足。
Excuse me？
照这个算法，海淀优质地块楼面价，比昌平都要低，市场岂不是要乱成一锅粥。
基于此，表妹在前几天的土地稿里，就做了一道数学题，除了吸引一波来爆料的朋友，仍有很多朋友好奇永丰南买入安全度，也有提前来打听产品、价格的......
颇有种传言一张嘴，解释跑断腿的感觉。
不过也能理解，海淀毕竟是顶流，有关注，有争议才正常。
今天表妹就来一文说清楚大家关注的问题：
1、海淀永丰南低溢价成交背后，究竟怎么回事？
2、买入海淀永丰南，还够不够安全？
3、吃瓜，海开会做什么产品？
01
解决第一个问题，我们先来细致拆解一下永丰南这块地。
大家有没有注意到，永丰南地块的成交总价：
79.17亿。
这是什么概念？
是今年到目前为止的总价地王；往前数三年，总价地王榜TOP2。
如果是家底薄的房企：
买永丰南这一块地，能花光一整年的预算。
所以，总价过高，就是永丰南地块给拍地房企设置的第一道门槛。
总价高，没关系，北京不乏财大气粗的房企。
问题是，楼面价也高呀。
永丰南地块，规划总建面约22.25万平，但住宅规划建面仅约9.86万平。
剩下约12.38万平，捆绑了商业，公交中心站，还得跟轨道做一体化建设。
打个不恰当的比喻。
这不就是花大价钱，买了一个猫山王榴莲，只开出了两房肉嘛。
当然，正常情况下你买到这样的榴莲，千万记得要理赔。
买地就不一样了。
表妹吃到一口瓜，说是永丰南地块捆绑如此重，是有人建议的。
大家都知道政府挂地前，会提前摸底房企，海淀也不例外。
于是在摸底永丰南地块的时候，就有开发商建议把商业、公交站中心等都打包出售。
一来提高门槛，替海淀也替自己筛选掉一些实力不够雄厚的房企/对手。
二来更符合当下住宅开发转向城市运营的建设思路，这个我们后边细说。
不管瓜保不保真，总之确实是打包出售了。
问题是，这时候，住宅楼面价怎么算？
按两房算。
住宅楼面价=总地价/住宅建面=约8w+/平。
不过有懂行的大佬给表妹算，配建商业最重要靠养，除了前期土地成本、建安成本，还有后期运营成本等，没个8-10年基本不会产生收益，所以成本很可能要在：
8.5w/平左右。
这样一来，以永丰南9.3w/平的住宅指导价算，房地缝差只有：
8000块。
这意味着，操盘这块地根本不赚钱，甚至还很可能要亏钱。
所以降价卖房，估计是悬了。
之前表妹找开发商内部大佬打探，得到的答案也说是：
这块地根本不赚钱，9.3万均价，不会有折扣了。
还有个小道消息，可以侧面证实这点，之前有几家开发商想和海开合作，但多维度评判后还是犹豫，最终放弃。
可见，永丰南的第二道门槛就是成本计算难度高，
需要同时具备资金实力和技术实力的开发商才能hold住。
02
是不是以为这就完了？
还有第三道门槛，拆迁腾退。
表妹了解到，地铁16号线永丰南A口，就是要做轨道一体化的部分，地面上还有某单位的培训基地。
地铁接驳位置，向来是板块内的「黄金眼位」。
所以，不管是为了整体开发，还是为了方便大众，这个培训基地就必须协商腾退。
但拆迁腾退这种事儿，有钱都不一定管用，得有两把刷子。
我想没有比海开控股，海淀区国企更合适的选手了。
聊到这里，一直隐身幕后的海开控股渐渐浮出水面。
1982年，不光诞生了高规格的拉菲，还是海开成立的年份。
40多年里，他一直是海淀区城市化进程的重要参与者。
最早一批参与了中关村的建设，比如1995年中关村最高地标-四通大厦，就是海开建的。
而后又先后筹建了知春大厦、海泰大厦等中关村重点商业办公楼宇。
近几年，随着海淀发展向北。
海开又参与了中关村东升科技园二期的开发与运营。
可以说，海淀重要的产业园，几乎都有海开建设运营的身影。
不仅如此，海开还多次高标准完成海淀核心区域的一级开发、环境整治、城市更新等等模块建设。
最重要的是，他早就对住宅开发赛道深有研究。
早在2000年初，海开就操盘了天秀花园，到现在都是二手房市场的宠儿。
近几年，海开又打造了圆明天颂、栖海澐颂两个精品项目，不管是从建筑、园林还是户型、精装都可圈可点。
漫长的时间里，万丈高楼平地起，练功还得靠自己。
这每一栋高楼背后，其实都伴随着城市资源的重新整合，海开也就在每一次开发过程中，勤加修炼，终于神功大成，把自己成功练成了：
具有城市运营能力的「城市综合开发者」。
而具有这种能力的开发者，恰好是目前北京需要的。
03
不知道大家注意到没有，新一轮土地出让有一个特点：
好地块需要捆绑。
实际上如果大家对北京楼市关注足够久的话，就会发现，类似的操作模式10年前就出现过了。
2013年融创就以21亿元总价，配建27.8万㎡医院面积，拿下了现在的北京壹号院。
时尚是个轮回，土拍也是。
2023年12月，朱辛庄0022/0027地块，配建7.7万㎡的商业，由中海+未来科学成联手，以42.7亿元底价摘得。
2024年2月，亦庄北神树地块，配建规划建面14.6万㎡的商业+公交场站+停车场，由华润以0.53%的溢价，75.38亿元摘得。
2024年6月，朝阳酒仙桥地块，加载前苇沟住宅地块，以及中关村朝阳园北区F3类地块，真正以产业+住宅+配套联动方式入市，起始总价高达112亿元，传闻zj系在接洽。
这也间接又回答了一部分朋友心中的疑问：
永丰南地块再难做，也不至于zj、zh、hr来都不来吧？
难不成他们都改吃素了不成？
大佬们不是吃素，大佬们只是有各自花钱的地方，毕竟地主家的钱也不是大风刮来的。
再回到今天的海淀永丰南地块，这种种迹象表明：
以后在北京拿地，不仅要能做住宅开发，更要有城市运营能力。
这才是永丰南地块真正少有人敢来的原因。
04
要试验这种城市运营能力，普通的地不行，容易玩脱。
得是难得遇见的「好地」。
就比如永丰南地块。
先说产业，海淀产业一路向北移到永丰之后，以北清路为轴线，横向铺开。
而在海淀区的分区规划中，更是明确提出了海淀产业发展的两条主轴：
一条是中关村大街高端创新集聚发展走廊，一条是北清路前沿科创发展走廊。
轴心点，就在永丰。
这就等于明牌告诉你，海淀未来发展重点，就在永丰。
事实也是如此。
光是2018年投入使用的中关村壹号，就已经拥有小马智行、Aibee爱笔智能、微纳星空、拉卡拉等150余家人工智能、商业航天、金融科技等领域的领头企业。
更和况永丰南地块北侧，还有北部区域最早一批的数智园区用友产业园，以及中关村集成电路设计园等等。
新建设的也有。
由海开开发建设，被列入北京2024年“3个100”重点工程的中关村永丰产业基地·芯域，投产后也将成为高精尖产业的承载地。
中关村永丰产业基地·芯域效果图
整个永丰，就是被新材料产业、人工智能产业、新一代信息技术产业、航空航天产业，四大硬核「科技科研产业驱动」的新一代产业园区。
这意味着，永丰板块，不仅产业可期，更因为具备科研能力，具有不断更新换血的能力。
更不论说，永丰南东侧靠近航天城；东南3公里就是后厂村的中关村软件园。
所以在海淀永丰南，产业是你最不需要担心的。
除此之外呢？
永丰南地块还临16号线永丰南站，能一路通到丽泽；周边更有建华实验学校的新址，以及中关村三小等优质教育资源等等。
属于真正的「高配玩家」。
05
有朋友可能会好奇，既然如此好，那还需要运营什么？
分区规划里早就写好了答案：职住平衡。
海淀不缺产业，但海淀缺住宅，还缺配套，尤其缺商业。
过去十年间，海淀住宅一年最多供6块，大多数时间也就一到两宗地，真正的稀售。
这也能理解，毕竟是万亿俱乐部的海淀，不大需要依靠土地财政。
可是这就苦了海淀购房者。
表妹盘了一下，截止于6月9日，海淀区新房可售存量仅有1579套，算上还未出售的西山观复（322套），也不过1900多套。
仅占北京新房普宅可售存量的2.8%。
这里边还有近500套房子，总价量级在2000w以上。
普通人在海淀基本无房可选。
这个时候海淀永丰南地块来了，粗略估算大概有900多套房子。
有了住宅之后，还不够。
一直以来，海淀对于生活配套的建设是有欠缺的，为了让更多建设海淀的人能留下来，而不是润到昌平、朝阳、石景山等区域，海淀也很努力。
所以大家可以发现，海淀这两年建了不少商业，比如海淀大悦城、山姆会员店等等。
总之一句话：
海淀搞职住平衡，钱多，事少不一定，离家近，家周边的生活丰富度高一点还是可以做到的。
怎么能让这些配套落地速度更快呢？
答案就是，随住宅一起建设。
而且不是普通的建设。
是需要开发者全盘思考轨道一体化建设动线如何最合理，商业与住宅如何互融又独立，各种社区服务如何长在业主们顺便经过的地方又不扎眼突兀……
于是就有了这次赤裸裸的，城市规划者与开发者的「阳谋」：
站在区域统筹的基础上，弥补板块可能的短板，促进产城融合，达到职住平衡。
这样一个精心运营开发的地块，如果还要思考它的安全度，就是对它的侮辱。
06
最后，我们再来吃瓜一下永丰南的产品。
2.2容积率，45米限高，大概率是洋房+小高层的配置。
至于产品，有小道消息称，有少量90平，主力集中在110-170平，按指导价9.3w/平来算，总价900w左右起。
表妹又去拉了一下过去三年海淀成交主力户型，供大家参考：
看下来，感觉小道消息还是有点东西。
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责任编辑： 小表妹
