保利天汇验证了两个产品观察丨网签实录

去年11月写过保利天汇的网签情况（详见《保利天汇的定价思路很有一套》）。

如今又是半年过去了，数据更为充实，让我们刷新再看一下项目有什么新情况。

截至5月21日，项目已网签45亿，月均超5亿。流速迅猛，预计开盘满一年达到60-70亿，这已经是去年全市前五、四环外第一的水平了。

究其原因，最大因素自然是满足客户的「选房公式」：

「临地铁+近产业+有规划+在落位」

东坝区位的优越、保利天汇的「阳台」突破，前人之述备矣，在此不做展开。

有两点对于项目产品方面的观察，在此稍作展开。

壹

项目北地块不正南正北，倾斜约南偏东25°左右。过往调研中，客户对≤15°的倾斜抗性不大。

在上图我们看到，保利天汇北地块洋房产品成交价贵于南地块小高层产品，这我们都可以理解，是因为业态造成的得房率差异影响。

但同为小高层的119㎡，在北地块也更贵？还有斜角？因为什么？

经过分析，我们对于斜角抗性的本质之一，是对日照不利影响的抗性。这也是在日照十分充足的华南区域，对于正南向关注度相对较弱的原因。

结合下面两种示意图，可以看到：保利天汇北地块的小高119㎡前面是洋房，属板式布局，光从前楼顶来；并且由于是向东微偏，「紫气东来」，故此处倾角对日照负面影响有限。

而若是点式布局，光从前楼缝隙间来，倾斜角度或许会使得缝隙更局促。故南地块的点式布局规划依然采用正南正北布置。

另外，由于北地块边界本身带有倾角，楼体的倾斜也不突兀。

当然，现象原理分析虽如此，但在北京，楼体倾斜角度还是越小越好。

还有一个点，应该还在于两地块119㎡楼前的园林范围及视野开阔程度，显然北地块的条件要更好，这应该也是售价更贵的原因之一。

贰

即使热销如保利天汇，有一种户型也依旧表现不佳。侧厅110㎡产品。

对这类产品挽尊来讲，是「挑客户」，契合某类「小众」客户的需求。但其实本质是为了规划的退让型设计，即「牺牲你一个，幸福全社区」。不然我想那类所谓「小众」客户更偏爱270°采光的转角厅。

结果显而易见，量价双差（详见后文网签图表）

如今及未来的买方市场下，即使是优质区位优质项目，这种「退让型产品」也将是涨的时候少涨，跌的时候狂跌。

望客户慎选择，望企业慎设计。

下面是「保利天汇」的网签实录，供大家参考：

1、项目开盘8个月，月均网签超5亿；全市级销冠红盘！

2、网签均价为8.32万元/㎡，开盘至今较为平稳。可以明显看出去年底一波成交冲刺，今年小阳春又一波冲刺，5月成交金额数据因非整月，有所下降。

3、已取证供应产品中，119㎡小高产品为绝对的货值主力。

4、除了绝对主力119㎡产品和个性产品110㎡，其余产品去化均在六成以上。最小户型97㎡更是基本清盘。整体来说，总价800至1000万迅猛走量，近九成的配比总价控制在1200万以下定位十分精准。

5、项目洋房产品（105/115/136/170㎡）网签均价8.57万元/㎡；小高产品（97/110/119/160㎡）网签均价8.16万元/㎡。110㎡侧厅产品价格最低，量价双差只为奉献。结合去化率来看，或许97㎡及105㎡单价可以再提高一点，总价控制在800万及900万之内；释放出一些空间让110㎡产品单价下至7开头，或许对去化更好一点。

6、上图可看到119㎡产品虽然网签比例暂时不高，但确实撑起了主力供应产品作为去化主力的担当。

7、价格波动较少，后期部分产品剩余尾货的个别网签，因位置因素等产生扰动。

8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。

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责任编辑： 小表妹