八局遭遇中海 谁更优秀一点 丨规划
壹
近期，中海和八局的总规陆续公布了，不出意料地延续拿地时对攻态势。
都没有退路，恶战从拿地一开始就命中注定。
忍饥挨饿一年的北京中海终于在年底土拍市场张开血盆大口，神挡杀神，佛挡杀佛。
先说郭公庄AB两地块，在和老对手华润捉对厮杀东地块到竞价天花板后，黄雀中建东孚意外捡漏，75.9亿收入囊中，在实力面前，中海又一次输给了运气。
郭公庄中海抢地，保一争二是否有戏?
预期中的西地块举牌热战，意外冷清，中海54.4亿举到没有对手，决定轰跑了运气。
西地块地铁上盖，且出让两地块紧临京投臻御府和西华府，似乎只有郭公庄板块曾经的主人京投，人间清醒？
更大的意外是，臻御府6.77w的最新开盘单价，郭公庄新出让的东西两地块，何德何能卖到10w+?
质疑声并非完全没有道理。
中海西地块配建养老设施用地，3.76万m²，倘若8.7万m²住宅用地全扛下来，楼面价约是6.3w/㎡ ，销售指导价9.2万/㎡±8%。
中建东孚同样配建商业和幼儿园，体量约是住宅一半，楼面价约是6.81w/㎡，销售指导价同样是9.2万/㎡±8%。
谁说非要一定卖到10w+，利润率降到5%，行不行?
在下行的市场里，低于9w也可能是另外一种生存方式。
贰
我们在喋喋不休讨论8w+、9w+，还是10w+的背后，其实已经回归到产品力的PK了，这也是郭公庄AB地块终极锁喉招数。
南城尤其是西南三四环一直是中海传统势力范围，附近的九号公馆、御鑫阁都是中海当年成名作，中海在郭公庄自然是主场作战。
八局作为陌生面孔踉踉跄跄闯入郭公庄，天时地利并不占优，人和也尚未可知。
去年我们写过悲情八局，慢拍英雄，后面的故事大家也都知道了。
当时我们说：在李永明北上任职的几乎同时，中建八局旗下地产公司中建东孚以14.26亿拿下北京小红门地块，大字喜报写满雄心壮志：
拓疆北京，献礼朝阳。
是的，这是一次献礼。献给北京，献给朝阳，也献给一些人。
现在来看，小红门星光里只是北京市场试试水温，交学费交作业都是成长路上的佐料，反倒不必苛责。
75.9亿的郭公庄B地块，应该在八局在北京的成人礼，理应是献礼工程。
郭公庄原来是郭姓宦官的庄园，后来郭公庄就成了村名。既然是庄园，自然是低密豪宅产品，这是地脉。
类似中关村，郭公庄也是风水宝地，特产芍药，花朵酷似洛阳牡丹，曾有“丰台芍药甲天下”美誉。明清时在京城盛极一时，现在北京中山公园仍繁育有“郭公庄红”的品种。
400年后的今天，郭公庄红变成中海红，还是八局更红?
叁
八局容积率2.5，中海容积率2.2，貌似中海更有规划优势。真实容积率呢?
我们来看下面这张图：
表面上看A地块长方形，可以出大面宽产品。其实A地块被一分为二，中间有房山线和房山线北延，有地铁自然要退线，也就损容了，虽然规划容积率是2.2。
这就给产品规划带来挑战，是让人很难受的2.2。
反观八局B地块规整，2.5的容积率给得很舒服，先天条件好，衍玉而生的优等生。
但是从报规图上，Rose看到了什么叫产品力。A地块的东产品是洋房+高板，西产品是四合院。
特别要注意A地块的高板排布，全是沿地铁退线排布，腾挪出来的空间给到7层、8层洋房，楼间距是楼高2倍以上，奢侈两个字都配不上。
超高楼间距用来干啥?
当然是园林。
据说东西地块中间绿地要挖条湖，和马草河守绿化带相望，成为水景社区，这是画龙点睛的一笔。
社区里有湖，有超奢园林，A地块的墅感扑面而来。至少在报规阶段，中海牛刀小试满堂喝彩。报规后又会出哪些奇招，小伙伴们猜猜看。
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肆
再来看八局B地块的报规表现：
纯小高社区。
意外的是，没有做洋房产品。
再仔细看下图，有没有新发现：
11号楼、14号楼、15号楼做了退台户型。
其实Rose更想说的是，B地块的超大楼间距可以和中海不相上下，都不约而同在园林秀满园春色下功夫。
而且在社区入口和归家大堂上，至少从报规图看，八局更大胆更有想法。
Rose猜测，八局要做会所，且尺度会很奢侈，但也世事难料。
伍
再来看户型面积段规划。
中海是165、185、245三个大户型面积段，很纯粹，很老板魄力。
八局是105、125、143、160、185五个面积段，其中143和160是主力户型。
中海是北京冠军，八局是没有接不了的活。万万没有想法，同门中海和八局真扛上了。
都是高点切入，这算是英雄相惜还是两虎相争?谁又是郭公庄最红芍药?
二虎相争，是否必有一伤，尚未可知。
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但这也绝非危言耸听，只是源于同样定位高端楼盘，且近在咫尺，地段优势难分伯仲，价格也难有二致。
倘若爆发小规模价格战，也在情理之中。装修能否破3000，也是其中一个看点。
更为关键的产品深化阶段，两家又会各出啥样奇招，可能才是破局和解决关键。销冠100
责任编辑： 小表妹
