新政后到底什么样的房子更值得买？｜瞰盘
01
「4·30新政出在五环外，五环里的房子更抢手了」
昨天下午，森与天成操盘手跟表妹通电话时，感觉很意外。更意外的是，她服务的项目看盘客户比五一假期人数更多了。
这位朋友所说的4·30新政是指「五环外最多可买三套房」。新政出来后，五一期间石景山、海淀、昌平、亦庄等不同区域的新盘认购量都有上涨，平均上涨能达到：20%
原本想去五环外的库存，不曾想环线逻辑根深蒂固的北京客户也开始行动起来，而且是改善盘客户。
「不是不买，是在找一个买房的好时间窗口」
一位金融街粉丝给表妹做了一道算术题：
2023年至今北京有69宗住宅用地成交，五环内占比仅为：21.7%
大概是每五宗地块成交，只有一宗在五环内。
物以稀为贵，体现在供应上，截止于5月9日，北京新房普通住宅可售存量为68483套，其中5环以内所有环线加起来的套数约：1.3万套
1.3万套看起来似乎不少，其实不到5-6环间供应一半。五环内的普通住宅额头上印上了明晃晃的两个大字：
稀缺！
买房的最佳时间窗口有了，数学题也让人焦虑。但是，五个手指伸出来还有长有短，买谁呢？
或者说，在这约1.3w套房子里，谁的安全垫最厚？
02
跟着地铁去买房，这个道理大家都懂。
但是，问题又来了……
表妹查了2023年至今，5环内成交的15宗宅地里，当下属于地铁盘的共有6个项目。
6个地铁盘里，又买谁，还是很难选择的问题。
可能你会说，当然选双轨交汇的职住平衡地铁盘，最好是TOD项目。
只是北京当下新入市在售的TOD地铁盘，有三个，又该选哪个？
这就回到文章开头带给操盘手意外的一个楼盘森与天成。或者说，我们买森与天成，到底是买什么？
这位金融街小伙伴告诉表妹，在TOD地铁盘里，「站-城-人一体化」综合开发模式要优于「站-城一体化」模式。
按这个标准选择，有且只有一个，森与天成。
一开始的时候，表妹也很好奇，「站-城-人一体化」综合开发模式到底能给客户带来什么？
或者说，丰台四环新宫板块的楼盘森与天成，到底更好在哪里？
官方的定义是这样：不光聚集产业，更聚集住宅、公园、商业等等，最终以轨道交通为资源嫁接的端口，与城市共生互联，演绎未来社区的无限可能。
换句话说，森与天成的TOD模式，将是城市高浓度资源的聚集地。
而且不要忘了，这是北京四环的TOD。
03
这就意味着，森与天成的TOD优势，还会借助环线优势，城市资源黏稠度更高。
就拿通勤来说。
北京现在在大力推广45min通勤圈，就是说早上我到公司上班，单程不会超过45min，确保广大都市精英们在赶完早高峰后，还能有体力开启新的一天。
地铁、自驾路网越来越密后，越来越多的住宅能达标。
但如果我们向下继续追问：
通勤时间45min内，是满足一个人还是满足全家人上班通勤？
眼下可以在45min内，将来换工作后呢？
45min除了日常通勤，还能到哪？
……
这样一连串追问下去，就会发现，很多项目的45min通勤圈，很「脆皮」，经不住追问。但是，
新宫板块不一样。
它是4号线和19号线交汇的枢纽站，不用换乘就可以5站直达金融街，33min直达北二环。
45min内更是可以触达丰台科技园、丽泽商务区、国贸CBD等众多含金量颇高的产业聚集地。
车行15min即是天坛医院、北京博爱医院；车行20min可达北京航天总医院
如果时间换算成距离就是：3公里半径内，还可达丽泽天街、西红门荟聚、宜家、山姆会员店。
而且，还有一个好消息：槐房小学和项目地块西侧红线外规划学校，归并到北京市第十二中学教育集团。
总之一句话：
人无我有，人有我多，人多我强、人强我近……
总之，我不仅安全垫厚足够厚，高级烟火气还更浓，这就是TOD模式下的红利。
它能让你在短暂的步行日常生活中，迅速地触手可及到一座城市由交通、商业、居民交织而成的「高级烟火气」。
04
这里有两个关键词：
一个是「步行尺度」；另外一个是「高级烟火气」。
在具体展开这两组关键词之前，先来看一张图。
上海、杭州、广州的小伙伴对这张图可能并不陌生。比如越秀的琶洲南、万科的天空之城，都是以轨道为中心，衍生出住宅、学校、公园、商场等等各种场景，成为豪宅或地标性存在。
或者说，森与天成的TOD模式来得稍稍晚一点，却因此更显得稀缺。
具体来说，它是怎么营造「步行尺度」和「高级烟火气」？
1、从建筑视野走向城市视野
森与天成则巧妙利用了试车线的位置，把侧壁分为了两级台地。
侧壁处未来可进驻一些小型商业，丰富功能业态；
也有漫游坡道，缓步而上时，体验有点类似「半山别墅」。
它还顺势设计了直梯流线，可由电梯升至空中廊桥，快速归家，有种月光宝盒的未来感。
这样就一下子消除了住宅与城市的边界感，让社区与城市交融在一起。
2、动线场景化，场景浓度化
这是表妹画的一张动线图，你仔细感受下它的动线，是不是很不一样。
先是森与天成北侧3000株各类树木组成的「空中森林」，在自家的窗台边就能感受到满眼的绿色。
再望远一点看，会发现森与天成整个是被2.5个奥森大小的南苑湿地公园包围的，真正是从公园里长出来的房子。
而就在北侧这座空中花园边上，大约300米内，是一座约23万㎡的万达广场，一座已经入驻超200家品牌的大悦春风里。
把公园与购物中心放在一起，相当于无限延展了购物中心的体验。
就好像——我在海边野餐，那种「这片大海被我包了」的度假感。
城市景观鸟瞰效果图，仅供参考
不同度假酒店，公园在你家旁边，购物中心也在你家旁边，这些都可以成为你归家动线的一环。
05
这还不算完。
森与天成还巧妙铺陈了总局，把生活息息相关的N种空间功能，布置在N条归家动线上。
它至少包含了一个9班幼儿园、社区服务中心、中学教育用地、1500平商业用地、北侧的湿地公园等等。
生活中的高级烟火气，就在这些场景中一点点被勾勒出来。
而且这些场景体验，不是二维平面照片，是3D立体模型。
缓步其中，「丘陵式步道」会给你更多体验感。比如社区内外，约9w平的园林，住宅像是从森林里长出来的一样。
森林不是形容词，而是名词。
所以我们能看到森与天成社区，更多的是缓坡台地与曲折蜿蜒的景观路线，游走其中会有一种畅游在空中森林的感觉。
园林景观效果图，仅供参考
你可以随时停下来，攀谈、闲坐、远眺城市都可以。
整个社区的活力，通过这样的一个台、那样的一个场，慢慢地体现出来。
如此一来，地铁、商业、学校、低密住宅等多种业态，仿佛钟表齿轮般精密咬合，驱动着这座容积率仅1.04的低密mini版立体城市。
06
现在，我们回到109边厅户型感觉下森与天成的烟火气和尺度。
在这个户型里，你能感受到京投在设计项目时候不光考虑了我在室外看社区，更考虑到了人在室内看社区。
说白了，就是更注重「家人」的体验。
270度的转角飘窗，是推出去的。这样做的好处是，业主与自然的接触会更加无界，我们称之为「边界消融」。
森与天成109样板间实拍图，仅供参考
最关键的是，在109平米三居户型里，表妹居然看到了150面积段豪宅才有的「阳光餐厅」，而且还是洋房业态。
这种伴着自然光，与家人一起享受美食的仪式感，表妹想想就觉得很开心。
在产品疯狂内卷的当下北京楼市，如何能做到产品力超脱红海？森与天成的答案是：
降维打击。
比如室内空间在卷面宽的时候，森与天成领先启用模块分配逻辑。
LDK一体化的家庭动区模块，完整贯通，约有38个平方左右。
厨房利用折叠门做成了开放式，不需要爆炒的时候，一侧台面就可以作为西厨岛台空间，成为家庭的第二客厅。
这样的空间，社交属性和度假感更强——一个家庭的日常模式不会觉得空旷；两个家庭的聚会模式也不会觉得拥挤。
模块化的优势还表现在了卧室空间。
小伙伴有没有注意到，森与天成109户型的每个卧室尺寸都很好用。
主卧套房空间达到了21平左右，满足了「主卧小家化」的尺度。
森与天成109主卧实拍图，仅供参考
而且，北向两个卧室空间居然都能达到12平左右。这个尺度，对109面积段户型来说，已经很奢侈了。
不仅舒适度给到，两个卧室间还可以打通。这不是告诉你一定要怎么用，而是在说：
可爱的生活，可以不止一种答案。
07
再来看133户型的模块系统。
表面上看，它是市场主流的四叶草户型，LDK南北贯通，呈现以餐厅岛台中心的家庭中枢系统。
但是，表妹特地标注了尺度空间数字。很多抱怨家越住越小的小伙伴可能更懂表妹想表达什么。
模块系统的背后，动线处理是关键。
仔细看133户型室内的动线，无处不在的洄游，让日常生活的趣味性更强。另外一个好处是，父母和子女可以拥有两条不交叉的起居动线。
彼此都可以拥有独立的空间，特别是动线不交叉，同在一个屋檐下的幸福感会更高。
如果孩子不在家，那这对夫妻的享受面积会更高，一个是23平+的轻奢主卧套，一个是38平+的观景家庭区。
这也是模块系统带来的另外一个好处，133户型的豪宅气质拉满。
08
我们再回到森与天成的TOD模式，聊到步行距离，聊到高级烟火气，聊到模块逻辑，表面上是说，森与天成的TOD模式，打造了一款四环独一无二的「立体未来社区」，
其实是提供了430新政后的买房新模型，
好房子是一点点筛选出来的。销冠100
责任编辑： 小表妹
