海淀很少有这样的项目了丨瞰盘
01
海淀终于又上新地了。
1月11日市规自委发布了海淀翠湖地块的预申请公告，位于海淀北部的中关村翠湖科技园，容积率1.8。
但让人意外的是，商品房销售指导价为8.5万/㎡，竞现房面积销售。
此消息一出，永丰南地块9.5万/㎡+的指导价传闻，显得越发真实起来。
表姐猜测除了翠湖三杰笑歪嘴之外，最高兴的应该就是中海富华里了。
但不可否认的是，无论2月这块土地花落谁家，势必会带来一场白热化的竞拍并触发摇号。
毕竟海淀在北京楼市一直都是享有殊荣的存在。
海淀土地稀贵，低密土地尤其稀缺，实际上，无论是今年还是以往，即便放眼全北京，低密地块依旧是一种稀缺的存在。
表姐做了下数据统计，2023年整年，北京共计供应74个地块，容积率在1.5及以下的只有11宗，差不多占总供地的7分之一。
再往前倒两年，2021到2022集中供应的107个项目中，容积率在1.5及以下的只有13个，低密地块供应比只有12%。
也就是说，如果想挑一个低密社区，本身可选择的余地并不多，如果再叠加海淀区域，那么可挑选的范围就更小了。
这跟海淀本身就不爱供地，也有关系，这点表姐之前专门发文写过，大家可以戳链接查看。
除去去年海淀唯一供应成交的四季青大小地块，过去五年，海淀容积率低于1.5的低密地块，也就只有五宗而已。
颐和金茂府与香山壹号院总价2000万左右，目前已经在挂二手，中海汇德里和幸福里润园，也都是尾盘售罄的节奏。
已经入市的四季青，总价在2000万上下。
所以，目前整个海淀的住宅供应，容积率低于1.5且总价可控的，就只有中海开发的富华里富园。
大家都知道，项目分为预售和现售两部分销售，预售部分几乎已经售罄，预计今年一季度富华里现售部分将入市。
02
表姐替大家打听过，这应该是现在为数不多能买入海淀低密社区的机会，至少目前看来如此。
即将土拍的海淀翠湖地块，容积率1.8；大家期盼已久仍未现身的永丰南地块，容积率已经提高到2.2。
实际上，大家对低密社区的偏爱，并非没有原因。容积率低，意味着同等占地面积下，可售建筑面积的体量更低，入住人数也就更少。
举个例子，假设有一宗占地5万㎡的地块，都做100㎡的户型，如果容积率在1.5以下，那么这个社区最多只能容纳750户人家。
容积率提高到2.5，小区户数就会增加到1250户，容积率提高到3，小区户数则会增加到1500户。
不说大家也知道，同样规模的小区，750户的居住密度和1500户的居住密度，舒适性和便捷度的体验绝对是不同的。就连坐电梯，都更方便一点。
一般来说，容积率接近3的社区，楼高基本在20层左右，单单高峰期等电梯，就能影响一早上的上班心情。
早上有人送孩子上学，有人下楼带孩子玩、遛宠物，等个五六分钟算是正常，要是遇上突发情况，基本要就冲着10分钟去了。
但如果是10层以下的低密社区，至少能节约30%的等梯时间。
更重要的是，低密度意味着楼间距更大，社区采光和通风条件更好，同时，因为规划户数少，人居公共空间就会相应变大。
更少的人群、更广阔的空间、更丰富的自然景观，生活舒适度自然就提高，也就是圈内通常说的：
居住的墅感更强。
03
早在2022年12月，富华里就迎来第一次开盘，开盘当天去化率就很高。
到2023年一季度几乎售罄，加上预定在内，富园预售部分的整体网签去化率已经接近90%。
在今年一季度即将入市的是富园的现售部分，户型和预售部分一致：
为80平两居，99平三居还有125四居。
80户型是典型的小两居，明厨明卫，有严格的动静分区。
户型示意图，具体请咨询项目售楼处
最亮眼的，是完整独立的客厅设计，整体面宽3.7米，整块面积超过15㎡。
一般来说，类似户型最容易受主卧入户门的分割，导致电视墙过短，但富华里富园的80户型，却做了完美优化。
这样周末跟朋友小聚，既有相对独立的空间，也不会打扰到家人。
99户型是三居的经典款设计，双卧朝南，最大程度地利用了南向采光，超级LDK餐客厨空间，只看平面也觉得空间感会很棒。
户型示意图，具体请咨询项目售楼处
另外，99户型的小细节都处理得很好，比如飘窗部分全部拉平，优化掉了遮挡采光和视线的墙垛。
与带墙垛的1.0飘窗相比，不仅采光更好，实用性和面积拓展也更有优势。
再比如入户玄关做了超大容量的800库收纳系统，小朋友的儿童车，大朋友的行李箱都能轻松放下。
户型示意图，具体请咨询项目售楼处
当然，表姐个人最喜欢的，还是120户型，典型的四叶草结构，全明方正，空间使用效率极高。
有点小惊喜的是，入户居然还做了双玄关收纳。
北侧的小收纳柜，平时就放点出门要拿的包包、鞋子、钥匙，偶尔出差，或者周末才用的行李箱、儿童车，就放在靠南的大玄关柜。
分类收纳比集中收纳的好处是，会更加有条理，想要找的东西能够一眼就看到。
海淀，1.5容积率的稀贵土地，更多人买得起80-125平的二-四居，每一项都是非常能打的优势。
项目全盘销售均价85000元/平，现售部分会略高一些。
当然，相比即将入市的海淀翠湖地块，中海富华里容积率更低，占据的也是更有利的区位，而且明年交房可以更早入住更早享受。
区域与时间复合的双重红利，海淀购房人这次千万不要再错过。销冠100
ps：关注富华里现房的小伙伴，可以联系表弟：XGXBD2023入群。
责任编辑： 小表妹
