谁是回款效率最高的北京项目总经理|北京金牌总经理排行

来源: 销冠100
当下市场,回款为王,回款效率为王。

当下市场,回款为王,回款效率为王。

谁是回款效率最高的项目总经理?请注意,不是网签回款总额,而是

地价覆盖率=网签金额/拿地金额

2022年三批次之前土拍排名详见去年:

最会赚钱的人都在哪?| 北京金牌总经理排行

先公布比赛结果:

1.2022年三批次:

冠军:北京建工马鹏飞-揽星宸

亚军:建发北京黄邦升—文源府

季军:北京金茂张兴旺-永定金茂府

2.2022年四批次:

冠军:中海新城张欣-中海长安誉

亚军:保利北京刘喜涛-和光煦境

季军:首农三元吉时雨-玺悦朝阳

3.2022年五批次:

冠军:中建智地眭杰俊-中建国贤府

亚军:越秀北京董毅-越秀天玥

季军:越秀北京董毅-越秀星樾

4.2023年小阳春之战:

冠军:中建壹品田植钊-星筑星光里

亚军:上海大华孔荣康-启宸府

5.2023年仲夏会战:

冠军:大兴城建+中建壹品+兴业恒盛张泽全+田植钊—兴城之星

亚军:保利北京刘喜涛-保利天汇

季军:龙湖北京顾修铭-御湖境二期

6.2023年盛夏战役

冠军:万科北京林曈-万科东庐

亚军:中建智地眭杰俊-北京国贤府

季军:绿城北京王宇-晓月和风

7.2023年地产末法时代

冠军:保利北京刘喜涛-朝央和煦

亚军:建发北京黄邦升-观堂府

季军:华润置地北京凌晓洁-京熙润府


以下是点评:

2022年三批次

土地成交时间:2022年9月22-23日

距离今日:630余天

1、「性价比」是最好的武器

地价覆盖率TOP3:北京建工揽星宸、建发文源府、永定金茂府

揽星宸跑得快,当时很便宜。

关键是定价最后阶段下定决心,要在区域内跑出流量,放弃高溢价。

今年再看去年,哥哥揽星宸无疑是先知先觉,弟弟揽星樾最近各种策略不断,效果一般,没有坚持当初的流量策略。

建发文源府是全方位的优秀,不再详述。

一款产品线吃了10余年红利,金茂府的红利依旧在,居然比同处大红门的中海和瑞叁号院单价贵5k,永定金茂府可能是金茂府系最后的辉煌。

2、整体去化情况较好

该批次大部分项目都去化不错。18个项目已经有11个项目覆盖了地价,仅有3个项目地价覆盖率不足50%。

这个批次的地块普遍位置也不错,基本都在主城核心区、产业近外溢区等位置。

3、远郊项目操盘是考验

我们看到,两个密云地块项目至今没入市。远郊项目是有特殊性的,不论是市场情况还是报批报建尺度均是如此。

表弟有个朋友丈母娘家就在密云,他就提到,密云的家庭构成是和北京常见客群情况是不同的——密云家庭人均二胎

那在做产品的时候,还能按照市区内常规三口之家的构成去塑造产品?


 

2022年四批次

土地成交时间:2022年11月28-29日

距离今日:560余天

1、好坏参半

地价覆盖率TOP3覆盖了地价;而其余三个项目没有覆盖。正好50%:50%

2、优质地块是相对的

这个批次主城区供应4块土地,唯有金隅望京云尚没有覆盖土地款。

奶西板块的区域规划天花板不高,只是2022年的首开金茂望京樾及中建宸园而意外走红。

而且在望京云尚入市的节点,整个望京片区二手房价格转跌;加上朝阳新盘供应增多,使得该板块热度大幅回落。

我们也可以看到,靠外溢的优质地块固然有其外溢地段的溢价,但是天时地利人和都不能缺。

又如海淀翠湖,有没有永丰南的供应做比较,完全是两个概念。


 

2022年五批次

土地成交时间:2023年2月7-8日

距离今日:将近500天

1、另类游击将军中建智地

游击将军相当于现在的少将,顾名思议,主要打游击战,比如中建智地在北京起步房山,再入朝阳,后入昌平。

但是,表弟觉得中建智地更是骠骑大将军,原因是每个板块都深耕到封狼居胥,比如房山,比如朝阳,比如昌平,产品力都有统对的市场统治力。

2、商业/现房影响回款

越秀的两个项目基本已经去化完毕,但是因为有商业或现房部分,使得回款暂时没有覆盖土地款。

3、北京的特殊性

中建星光里,凭借一己之力拉低了小红门的热度。

根本原因有很多,过程反复,结果尚好。


 

2023年阳春之争

土地成交时间:2023年3-5月

距离今日:400-450天

 

1、土拍重新归于分散

集中土拍时代过去,土拍重归分散。

故我们选取时间较近的范围作为同一对比队列。

2、综合业态的运营处置能力很重要

唯三覆盖地价的项目中,有两个是共产房项目。星筑星光里回款夸张到将近地价的两倍。

谁说共产房难挣钱?菜就多练。


 

2023年仲夏会战

土地成交时间:2023年6月

距离今日:350-380天

1、土拍「最后的盛宴」

单月成交18宗地,这样的盛况此后很长一段时间预计很难再见到了。

2023年夏天过去了,我很怀念它。

2、热地不热销

覆盖率最高的前二项目,均是当时参与企业不多的地块。

其中东坝,更是连中海都「过早放弃」的地块。据悉这不是中海第一次错过东坝的地块了。

而这一批次争抢火热的地块项目:建发观云、璟上兰园、香山樾、印香山、招商玺,表现参差,差异巨大;但均不及预期。

建发观云算其中较好的,对比之下璟上兰园不提也罢。

香山樾和印香山目前双双进入销售井喷期。

招商玺是由于要分摊招商早年项目(比如崔各庄项目)损失利润,所以额外绑定精装包使得价格超过了片区价值。加之亦庄学区的概念价值逐渐回归,所以招商玺早期表现不及预期。

还是那个理论:优质地块固然有其空间位置的评价,但也需要考虑竞争时间点。

3、北京代建项目将入市

帅府京彩世界耗时一年,已取得预售证。这个项目是由传统标杆企业金地进行代建代销,这也是资金链条不佳的企业的一条转型之路。

期待项目开盘后的表现。


 

2023年盛夏战役

土地成交时间:2023年7-8月

距离今日:300-330天

1、刚需产品的进阶

如今新房项目普遍塑造偏改善类产品。但万科东庐的突出表现展现了刚需仍有机会点。

在刚需需求公式:「供地铁+近产业+低总价」的基础上,添加了「省心」。

拎包入住的满配精装,获得了客户普遍的好评。

2、凭运气摇到的地,更要凭努力赚到钱

中建玖合22-23年运气真是不错,先后摇号获得了玖合府及玖玥府两宗热点地块。

运气虽是实力的一部分,但远不是实力的全部。由于玖玥府是中建玖合第一个「常规」项目(玖合府位置优越开盘即罄),企业一开始就火力全开,但动作变型。此处省略500字。


 

地产末法时代

土地成交时间:2023年9月26日之后

距离今日:270天以内

1、市场渐冷

2023年9月1日认房不认贷新政,刺激了北京市场。但到了十一假期,热度被打断。之后市场随着气温逐渐转冷。

2024年到来之后,至今的年累成交规模仅为去年同时期的一半。

相比于青铜时代,表弟更愿称如今为:

地产末法时代。

2、分化显著

这期间暂时只有11个项目入市。

保利朝阳和煦今年入市,如今回款覆盖过半地价。近几年,保利拿地的准确度及产品塑造的表现都可圈可点!

随后的建发观堂府、京熙润府、中海寰宇未来,都是高热度项目。

但是再之后,销售表现断崖式下降,项目点评此处省略200字。


 

「赚钱」速度大排名

各批次有各自的「英雄」。

我们设计了一个统一的标准进行拉通比较,对上述各批次已有网签的共计69个项目进行排名。

规则如下:

结果如下:

1、帝都「赚钱」速度之王竟然来自魔都

冠军项目大华启辰府,企业是上海大华。表弟表示,捡漏王再拿块地试试,不然就是运气。

2、平均月度回款地价覆盖率5%

69个项目平均的月度回款地价覆盖率5%。即20个月回正,非常吓人。

3、回款速率:近郊区>主城区

拿地一年可回地价款的项目共11个,其中近郊6个,TOP5均在近郊。

拿地18个月可地价回正的共25个项目,其中近郊14个。

这是啥情况?

4、相当一部分土地投资拓展人员要迭代

亚军、季军都是共产房项目。

显而易见,不论土拍端、还是回款端,综合业态处置的能力,重要性日益凸显。

在经历共产房、三年疫情后,北京商品房的营销能力几乎废了武功,渠道为王,要深度反思。

还有一点更重要,土地投资拓展的能力也要跟上。

要能拿地!要低价拿地!要排他拿地!

要像中海、中建智地、中建壹品那样通过合纵连横(联合「地主」区属国资)、高筑壁垒(带商办处置方案出手)去拿地!

众所周知,北京干土地投拓是最简单的。相当一部分投拓人员,专业度之差,令人发指。

什么叫赠送前得房率?什么叫土地四角坐标?一概不知!

怎么找合作方?怎么跟政府问消息?找看门大爷聊聊就得了!

工作内容就是给领导组会,跟横向部门连哄带骗要东西催进度。

拿了地当天晚上灯红酒绿,其他线条加班去啵!

卖不好则四处甩锅,片叶不沾身。

实在不济时还能来一句:不拿地公司就倒了,劳资让你们有口饭吃就不错了。

对这类投拓人员,只能说一句:

大人,时代变了……

近期将有企业层面的「赚钱」榜单,敬请期待。销冠100

 

责任编辑: 小表妹

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