北京楼市重点投资报告( 通州·石景山篇).pdf丨规划解读系列⑤

来源: 销冠智库
先把钱花出去,GDP就上来了。节前,北京市政府开飞机撒红包,非常阔气,春节红包1.2万亿,分别投向3个100市重点工程。
先把钱花出去,GDP就上来了。
 
节前,北京市政府开飞机撒红包,非常阔气,春节红包1.2万亿,分别投向3个100市重点工程。
 
春节红包通常是地方政府新年GDP的先行指标。北京不仅是在向全球城市秀肌肉,比如纽约、伦敦,当然也包括上海、深圳。

去年北京GDP约是4万亿,比上海只少了约3214亿,差了一丢丢。表姐看了一下,落后在增速上,北京增速是4.7%,上海4.8%。
 
可能有人会责怪北京减量发展导致GDP输给了上海。其实两者关系并不大。
 
北京人口和用地规模的双减,参照数据是2014年北京的高峰期。根据七普统计,北京人口事实是增加了,比六普增加约228万人,但也不及规划2300万人预期。
 
要发展,肯定要靠人才红利,北京市政府在吸引人才举措上,从来没有躺平。
 
可能眼尖的小伙伴会说:关键是用地量的确减少了,2020年是2921平方公里,2035年减少到2760平方公里。
 
表姐要解释一下:用地量减少,拆的是老破脏的平房区;再建的新房子,容积率都会很高,建筑面积不会减少。
 
所以,不用过分担心北京市政府会自缚手脚,自废武功,这不可能。
 
我们更需要了解减量之后,疏解的优质资源是不是落到咱自个儿头上。这也是北京各个区的拉力赛,各区GDP排名靠前或靠后,抢食1.2万亿投资额度也很重要。
 
简单估算,300个项目,货值1.2万亿,平均每个项目货值40亿。我们下面看看谁家扫货最多。

数据来源:网络

 

所以,表姐仔细梳理了文件中的300项重点工程计划后,北京各区今年的重点发力区域,也就有了大致轮廓。
 
整体来看:
 
1、通州,副中心红利还会持续释放;
2、石景山,在轨交+卖地后,京西副中心正在崛起;
3、丰台,受益第二机场+南中轴概念,丽泽要飞;
4、大兴,生物医药基地可以当头炸子鸡,你懂的;
5、海淀,依然是Yyds,万亿GDP今年肯定破了;
6、朝阳,要自强不息,会重点发力东坝,打造新的经济增长点;
7、亦庄,中国最牛村庄,扩区、学区都不叫事,已经高攀不起;
8、昌平、怀柔,两座科学城不能只是摆设;
9、顺义、房山、密云相对沉寂,平谷、延庆还需要时间。
 
一座北京城,两座副中心——通州·北京副中心、石景山·京西副中心。下面,就先说下通州和石景山:
 

通州

 
今年的重点项目,通州新增落地项目依旧不少(新建项目9个),含有副中心和通州字样的就有21项重点工程。
 
统计可能有误差,详见下表。

21个项目,货值480亿。
 
看到通州的重点工程,感觉通州拿480亿,太会搞新生活了吃喝玩乐游,再加院,太有烟火气而且生活品质还很高
 
医院、学校都是大牌,比如儿研所、友谊医院、人民大学通州校区和清华大学通州校区,不比不知道,一比吓一跳。
 
人民大学通州校区一期年初已经封顶,估计明年就能启动招生了,跟良乡和丰台比的话,通州在这点上确实比较给力。


人民大学通州校区西区学部楼一期

 

反观科技硬核,通州有点躺平,只有硬科技示范中心基地。
 
 
重点工程北京环球主题公园算是通州的产业花旦,开园后,火得一塌糊涂,有小伙伴反馈说,玩了一天,大半天都在排队的路上。
 
当初政府将八通线南线、7号线东延的终点站,定在环球影城,还特意在台湖增设京哈高速立交,以及六环路立交,环球影城真是没有辜负。
 
这可能是副中心的倔强,我们就是不一样。
 
在新建项目中,官方还披露了一个熟悉的重点工程——副中心M101线。

北京的轨道交通线路命名,目前还是单双数,最多到32号线。通州副中心直接用三位数起名,打破了轨交命名的习惯,说明副中心地位处处不一般。
 
从上图就可以看出来,M101线串起了副中心的政务区、商务区、交通枢纽、生态绿心等,101线其实就是副中心的1号线。
 
原来坊间传言的M102年内开工,在重点工程里没有看到,估计要延期,这个消息有点让人略有遗憾。
 
不过,也有好消息,从已经曝光的下图推测,北马庄站、新通州西站、范庄站、通顺路站这一片区将实现500米半径覆盖,简直不要太爽。

相比前几年,通州的规划利好算是逐渐落地兑现,与之相应的,通州新房供应也稍微放宽,进入红利收割期。
 
除了老牌的融御,去年一批次供应还放了金地北京壹街区、国誉未来悦、碧桂园和世界三个纯新盘出来。
 
除了国誉未来悦体量稍小,金地北京壹街区跟碧桂园和世界,都是体量超15万㎡的大盘。
 
另外,通州二手次新也是个不错的选择,比如地铁沿线附近的加州小镇,地铁南延之后,妥妥的地铁盘了。
 
 

石景山

 

石景山只有5个重点工程,分了200亿投资。表面上似乎受到些许冷落。在表姐看来,因为冬奥会红线,石景山很多规划收关,已经落袋为安。


在过去几年里,石景山绝对是个网红。红到什么程度?

 

东边有北京副中心,西边的石景山,在坊间被老百姓升格为京西副中心。

 

也是因为有亮瞎眼的政绩,石景山成为干部升迁输出的大区。还有一个传说,在未来几年,石景山出干部将成为一种新常态。

 

原因在哪里?

 

肯定是借了冬奥会的东风。通常情况下,规划是规划,落地是落地,这是两张时间表。但是,因为冬奥会,大工程落地可能比规划时间要提前好多。

 

比如11号线的冬奥支线就是借了冬奥会的东西。

 

再仔细看11号线的冬奥支线,其实把北辛安站、新首钢站、型材站三个地铁节点串联了,恰恰又落子在首钢大道上。


从地图上看,11号线和首钢大道完美结合,演绎出一条美人鱼曲线,也是一条观光旅游大道。

 

11号线的起点,落子模式口,也颇有寓意。

 

模式口原来的名字叫磨石口,是第一个通电的村庄,通电就是新生活模式,所以通电后,就改名叫模式口村。

 

过去几年,石景山也在发起一场不同于其它区的城市新生活运动,中海新城前后投入800亿,让北辛安改天换地,也拉动了京西楼市红红火火的行情。

 

中海新城主导京西副中心的城市更新,算是第二股春风。

 

从2017年前后开始,片区内就相当热闹,北辛安中海寰宇天下一路卖到四期,据说后面还有五期、六期,也算是北京一大神盘。


去年中海拿下的首钢东南829地块刚刚定名云庭,今年一批次区域内也有地块被摆上竞拍货架,估计这阵热闹会再持续个几年。

 

其实,也可以理解,从轨道交通上讲,除了6号线、1号线、11号线和S1,石景山还有金安桥、苹果园两个四线换乘站。

 

远期规划有S3、18号线、30号线,这轨道密度还是很给力的,这也符合地理经济学中环境·人·城市的理论。

 

之前表姐在石景山的未来在哪里?里已经写过,大家可以戳链接复习。

 

栽下梧桐树,引得凤凰来,地铁+环境把产业大军引到家门口,石景山的产业发展也就水到渠成了。销冠智库


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责任编辑: 齐治平

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